地产商融资双岔路：信贷紧缩高压线下的黑色方向

上市地产公司存在“溢价”

谈到房地产企业发展，必须区分上市与非上市企业。方焱认为，未来两年房地产上市公司业绩的爆炸性增长，加上人民币将持续稳定升值，地产股在今年第二季度仍然存在整体性的投资机会。

方焱说，调控政策的逐步落实会大大改善未来供给结构，相当一部分潜在需求会转化成有效需求，从而推动房地产销售。另外，宏观调控能提高房地产行业集中度，延长行业景气周期，优质的房地产上市企业的发展速度将远远超越同行。“目前近200家房地产a股上市公司中，有相当部分是全国或地方龙头企业，因此房地产板块整体盈利增长超过行业平均，板块投资价值将随调控的深入而得到提升。”

方焱的论点可用一个实例来证明，那就是前期降价销售的万科。数据显示，万科今年第一季度销售面积和销售金额同比增幅分别为82.9%和119.1%。其3月份的销售中，首次置业和改善型需求占比超过85%。这说明，市场对于万科等优质房企的产品，仍然存在坚实的需求。

至于影响房地产投资的人民币升值因素，“极端的”观点是：若人民币汇率在短期内升值幅度过大，游资套取短期收益后撤资，那么房地产市场就很有可能因为大量的抛盘而出现下跌;但在目前情况下，人民币升值对房地产而言仍然是一个利多因素。“人民币升值是一个长期过程，不可能一步到位。根据我们的调研，国际资金对中国未来20年的房地产市场仍然看好，因此不会下注升值而立即撤出。”李少明说。

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股市委靡，资金转投楼市?

一方面是地产股和整个股市的调整，一方面是国内投资渠道还不丰富、股市和楼市是两个主要的投资渠道。面对着大盘的一路走低，投资者会否从股市中出逃而转战楼市呢?

对此，李少明认为，目前楼市已经到达一个“相对合适”的价位，之前从股市里撤离出来的资金，会因此转向楼市。而易宪容并不这样认为。“根本不存在这个可能。因为股市的下跌，进入股市不久的投资者都严重套牢，如果投资者在这个时候退出，那么他就必须遭受严重亏损。在严重亏损的情况下，又进入又一个泡沫市场，那么无论是住房投资者还是消费者都可能面临又一次严重套牢的风险。”易宪容据此判断，股市的严重下跌，投资者在严重套牢的情况下是不会退出股市而进入房市的。