商业项目招商 为什么低端品牌不能跟高端品牌共存

错位竞争，各行其道

真功夫 开发经理 李朝阳

很多人判断一个经营商家的品牌能级，往往单纯的依托于商家所提供的消费内容的价格。如果从这个标准上来看，那么我们真功夫十有八九会被贴上“低端”的标签。可实际上并非如此。在中式快速餐饮的范畴里，真功夫肯定是站在同类品牌之上的。真功夫的消费客群并不是低收入消费群，而是对餐饮便捷性、即时性有更高要求的消费群。这其中有中、高端的消费群，也会有低端的消费群。而在商业项目较为重视的租金方面上，我们也具有较高的租金承受能力，有时甚至会高于那些所谓的“高端”品牌。

至于能否和高端品牌共存，我认为这并不是问题。在我们看来，真功夫更希望与高端品牌“共处一室”。因为，每一个成功的品牌都有自己独特的魅力与稳定的消费客群。面对高端品牌商家，只存在错位的间接竞争，而不会有品牌生存上的压力。相反，我们在拓展布局的时候，更在意同质品牌间的错位竞争。假如一个商业项目里已经有了东方既白、永和大王等品牌的进驻，因为需要和这些品牌“分食”中式快速餐饮的市场份额，我们在选址时会慎重考虑。这个时候，只有当我们确保能占据有利的经营位置时，才会进驻。

不利影响，用合理规划来消弭

营销学主张“有限客户论”。商业地产项目在系统定位时，很多人都期望通过能级落差来实现目标客户的有效区隔。然而，对于很多商业项目而言，这样的过滤系统却往往只是一厢情愿的事情。一个商业项目的能级定位不能一概而论。特别是大型的综合型商业项目，你很难指望它们的商家都是一个档次。况且，商家能级的界定也很难有个明确的说法。关键的问题在于，不同能级的经营商家是否真的难以共存。

我认为，不同能级的商家不仅能够共存，而且需要共存。特别是对一个新的商业项目，需要不同商业能级商家的互补共振，来培养足够的客户群体。而对于不同能级经营商家同处一室所带来的对整个项目商业形象的不利影响能否消除，关键还要看商业项目的整体规划。好比港汇广场，里面有高端的品牌，也有低端的商家，可依然获得了成功。关键就在于它能通过科学的规划、有机的部署，让不同能级的商家服务于不同的消费客群。

另外，对于那些定性为高端商业的项目，即使是对整案的商业能级有较高期望，还是要有一个逐步拉升的心理准备，通过分阶段、有计划的调整来实现最终的目标。要知道，就算是被业界广为推崇的恒隆广场、杭州大厦，也是在从低能级向高能级的演进过程中一步步取得今天的成就的。