个人房贷增量萎缩 上海银监局预警二手房贷风险

二手房贷：新风险高发区

值得注意的是，不良贷款率继续攀升。3月末，个人住房不良贷款余额21.56亿元，比年初增加0.95亿元；不良贷款率0.71％，比年初上升0.03个百分点。

在此次风险预警中，除了开发贷之外，二手房贷风险也被多次提及，被上海银监局认为是风险高发点之一。

“二手房贷风险积聚有多方面原因。” 西南财经大学财税学硕士导师周雪飞博士认为，相对于一手房购房者而言，二手房买家收入水平偏低，随着利率提高压力增加，买房者的还款能力和意愿将大打折扣。此外，由于二手房的特殊性，上下买家都会通过中介公司来完成交易，而少数中介公司则利用阴阳合同、假合同来骗取银行贷款，通过子虚乌有的房屋买卖获取贷款，此类贷款的不良率非常高。

据周雪飞表示，最普遍的一种状况在于，二手房在交易过程中有一个估价的过程，由于不同部门的估价标准不一致，导致一房多价的情况，中介公司则高估房价获取高中介费，对于银行来说，价实不等自然抬高了还贷风险；权属风险也是二手房中经常出现的问题。

据统计，在所有风险中，中介公司做假造成不良还款占比达七成以上。

而在针对开发商风险控制上，上海银监局表示，将有选择性地对相关贷款增加较多、不良贷款暴露较快的银行进行检查或调研，着重分析上海居民二手房贷款质量和中小型房地产开发商的资金链及还贷情况，督促银行建立全面完善的风险监测和处置机制。

据悉，日前银监会要求各商业银行加强对房地产信贷的监督控制。针对近期房地产潜在信贷风险加大的情况，银监会正通过现场检查、非现场监测和实地调研等手段，逐月、逐季对房地产信贷质量进行密切跟踪和风险排查。

而值得关注的是，针对目前开发商资金链紧张状况，市场上已传出部分商业银行劝开发商降价销售以回笼资金的动向。

“现在确实存在这样一种状况，开发商资金紧张还不了银行贷款，就会对银行的信贷质量造成不良率上升。”万科总裁郁亮在接受本报记者采访时表示。

建设银行研究部总经理郭世坤表示，从一季度的情况来看，我国商品房销售量在房地产开发投资增速以及竣工面积增速有较大提高、竣工面积有较大增加的情况下大幅减少。这种现象不仅表明房地产商资金回笼更加困难、财务压力加大，还说明去年底以来针对房地产供需矛盾进行的土地开发、严防囤地捂盘等宏观调控效应正在逐步显现，政策对房地产企业的财务和经营压力正在加大，市场供求双方处于对峙阶段。