郭增利：07商业地产和购物中心状况分析和展望

五、外资购物中心连锁集团在中国市场扮演重要角色。

投资回报的驱动以及本地市场的相对狭窄，使一批具有专业能力和资金实力或者具有资金依托的国际专业购物中心开发商先后进入中国市场，主要代表企业包括sm、凯德置地、西蒙地产、顶峰集团、力宝集团、永旺集团、恒隆地产、九龙仓、和记黄埔、长江实业，他们凭借自身的经济实力和专业实力直接进行商业项目特别是购物中心的开发和自主运营，这些购物中心连锁集团目标在于将中国物业整体在海外打包上市。

六、垂直型购物中心特点突出。

中国购物中心平均楼层数以4-6层为主，占比超过50%，7-8层占比达到20%，所以购物中心垂直动线和高楼层租户的安排显得更为关键。9层以上的购物中心项目占据全部项目的15%，增大了这些购物中心的招商压力和经营难度。中国购物中心2-3层项目少，占比为10%，主要集中在华南区域，表明土地成本高依然是开发商不得不面对的一大难题。

七、综合性物业比重提高。

各级城市在市区外扩、功能完善、旧城改造方面进一步加强，城市发展和地产开发与商业项目的结合度日益紧密，在"新城市主义"观念的影响下，集合了购物中心、酒店和写字楼等多种功能的综合性商业物业的中心地位得到显著加强。综合性物业的价值在于分解商业地产开发的综合风险，分享不同商业地产形式的不同收益，平衡经济环境变化所带来的风险，这一特点正在被越来越多的开发商所关注。

八、零售商与购物中心运营商角色混搭，商业地产招商难和零售商拓展难并存。

零售集团向购物中心转型力度进一步加大，由于其精通零售业务、注重消费趋势研究等优势，零售集团开发运营的购物中心项目成功率大大提高，但是在其转型中对购物中心运做模式的熟悉还将有一个过程，所以短时间内还难以成为购物中心的主流。

随着大卖场和百货战略布局的初步完成，零售商拓展速度趋缓并且更加理性，从而影响到未来商业地产主力店招商的进行，但是优质商业地产项目将依然具有很强的吸引力；品牌有需求，但有效供给不足、无效供给相对过剩的局面，将使得商业地产招商难和零售商拓展选址难继续并存。