购物中心并非简单"豆腐块" 开发商不应"卖完就走"

在购物中心前期策划中应注意问题：

首先，同其他项目商业前期调研不同，由于购物中心规模巨大，建设周期很长，预计开业时间往往在数年之后，并且投资回收期较长。因此，未来的发展变数很大， 仅仅依据现存的数据可能难以准确地推算出未来的经营情况，或者说，仅仅由传统的客流量、客单价等因素来进行推算可能是靠不住的，需要从战略的高度、大环境的角度、经济的长远发展，以及更大的视野来分析和把握项目的可行性。

其次，在购物中心策划中，要避免片面追求规模超大化、功能奢华化，从而导致一种购物中心“游乐场”化的误区。我国发展购物中心所处的经济环境与国外差别很大， 根据国际购物中心协会的相关资料，购物中心的发展与人均gdp和家庭汽车拥有率密切相关。美国在人均gdp达到10000美元，家庭汽车拥有率达到60% 时，购物中心才成熟发展。而亚洲地区的日本、泰国、马来西亚等国，当购物中心开始发展时，其人均gdp达到3000～4000美元，家庭汽车拥有率达到15% ～20% 。按此标准衡量我国显然还没有发展到购物中心的时代。因此，我国一方面要借鉴国外发展购物中心的经验，另一方面也要根据国情加以消化吸收，不能盲目照搬照抄。如果片面追求规模、追求奢华、追求体量、追求新奇、追求异域风情，将造成投资规模、占地规模巨大。一旦经营不善，将会导致社会财富大量的浪费。

从规模上看， 购物中心需要一定的规模，但又不能太大，我国许多购物中心动辄面积达几十万平米，而国外购物中心面积一般在10万平方米以下，西方一些观察家对我国大型购物中心的火爆发展提出了疑问。美国《纽约时报》一篇名为“中国大型购物中心是否有必要”的文章指出，“美国在建的购物中心规模一般在100万平方英尺(1平方英尺约合0.093平方米)，而中国的购物中心动辄600万、700万甚至800万平方英尺。中国的这些购物中心的规模是否太大了?”由于规模过大，运营成本居高不下，许多购物中心开业后入不敷出，陷入了非常尴尬的境地。据北京市商务局调查显示，金源购物中心自2005年10月开业以来，除美食中心、居然之家、星美院线等经营相对好一些，其他418家知名品牌专卖店均经营较差，远未达到预计目标。之所以会出现这种问题，很重要的一个原因是房地产市场的过热以及开发商们在商业地产上采用的以出售的方式获取利润，而不考虑后期商业经营的短线操作模式。他们在商业地产开发上不是采取“统一经营、放水养鱼”的方式，而是当起了“甩手掌柜”，将项目简单切成“豆腐块”，再以粗略的方式出售给经营者，并且“卖完就走”。

从功能上看，购物中心需要提供温馨、舒适的购物环境，其目的在于使消费者在购物中休闲，在愉悦中购物，但是，购物中心的核心功能仍然是购物，这点在我国显得特别重要，消费者“体验性消费”的核心需求仍然是消费，投入产出仍然是发展商、租户、消费者首先要考虑的问题，成本问题仍是一个很重要的问题，购物中心要生存、要发展，考虑的不是最新奇最大规模的建筑，而是如何塑造对消费者的最大的吸引力、最大亲和力和最低成本。