别墅商住楼也疯狂 隐含较高投资风险

细分市场求发展

“市中心写字楼租金高企，城市功能郊区化，都为别墅式办公楼打开了市场的缺口。”董锡健表示，市中心写字楼高昂的租金，迫使企业寻找降低商务成本的途径，而别墅式办公楼则提供了低成本办公的新的尝试。

根据仲量联行的报告显示，随着中央商务区的租金不断攀升，位处非核心地区的产业园成为传统写字楼空间外的另一选择，部分大型跨国公司分割后勤部门与前线销售部门或市场营销部门，甚至把整个办事处搬迁到市郊。

再者，“成长型企业需要一个高性价比的事业窗口，一个全功能平台。”财富兴园发展商富兴集团房地产业高级执行总裁张天诚补充道，南京、苏州、嘉兴、台州、宁波等地的民营企业，不愿承担高昂的cbd租金，郊区的别墅式办公楼成为不错的选择。

“上海部分在售别墅式办公楼凭借合理的产品设计和定位，正好满足了江浙小企业和原中央商务区租户的需求。”郭剑表示，上海别墅式办公楼多集中在松江、闵行、嘉定、宝山等郊区，毗邻工业园区，交通便捷；面积多在400-2000平方米之间，选择面广；价格基本在5000~6000元/平方米，总价较低。而且，绝大多数别墅式办公楼园区都配备完善的功能，如研发、信息服务、仓储、物流等，且通常具备会展、金融、贸易等增值服务。

此外，别墅式办公楼的低总价和高租金回报率也吸引了不少写字楼投资客。“不乏企业主和投资客看重我们产品较高的租金和性价比，作为长期投资。”张天诚坦言。

有意搬入财富兴园的温州老板林小平跟记者算了一笔账，现租用的写字楼每平方米每天租金在1美元左右，400平方米的面积，外加停车费，一年租下来租金将近120万元，商务成本极高，而财富兴园一套400平方米的别墅式办公楼，以5000元/平方米的单价计算，总价也才200万元，两年不到的租金即可拥有50年的产权，显然是一笔划算的投资。

投资须注意风险

值得注意的是，在别墅式办公楼如此大的开发力度背后，也暗藏着种种隐忧。

“市场意味着需求，但盲目开发，一拥而上，这造成了产品的良莠不齐，不仅影响入驻企业的经营，对物业本身的升值空间也产生影响。”董锡健表示。

“投资别墅式办公楼，首先应遵循普遍的地产投资规律，即所处区位。”董锡健指出，所在区域的地理位置是否优越，交通是否便利，综合配套是否完善等，都对一个别墅式办公楼的投资价值产生重要影响。就拿总部1号来说，由于地理位置优越，毗邻成熟园区紫江科技园，该项目于2007年4月推出的一期88栋别墅式办公楼现已基本售罄，价格也由原来的6400元/平方米升至目前的8000元/平方米，涨幅达到26.7%。而于2007年10月开盘的大业领地一期独栋办公楼，由于地段偏远，销售成绩并不理想，价格也较开盘价没有上浮，保持在6000元/平方米。

“此外，相对普通的别墅住宅而言，别墅式办公楼对于所在区域的产业支撑有着更高的要求。”印象钢谷开发商上海望源企业发展有限公司董事长季宝红补充道，产业意味着项目的持续吸引力，也意味着强盛的购买力。应根据不同区域的特定产业，合理定位别墅式办公楼园区的目标客户。

“就目前大多数别墅式办公楼项目来说，从持续发展和营运的质量来看，都存在着重要的困惑。” 董锡健指出，不同于传统工业园区，别墅式办公楼没有生产基地，主要为企业提供研发、办公、商务、物流的全功能平台，因此，成功管理和运营尤为重要。这对项目的开发商和运营商都提出了极高的要求。

“今年以来，上海市房地局发布的地块出让公告中已推出69宗工业地块，可预计未来工业地产供应将出现井喷之势。这无形之中也加大了别墅式办公楼的投资风险。”董锡健提醒投资者。