昆明老街正义坊：破解商业地产三大硬伤

俗话说：“家有万贯，不如有个铺面”， 今年以来，昆明商业地产市场供销两旺。尤其是以位于市中心黄金地段的昆明老街一期正义坊为代表的项目备受青睐。该项目把城市运营责任放在首位，进行科学个性的商业地位以及采取少量出售、多数招商出租的方式，将自己的命运和经营户、业主们绑在了一起，破解了传统商业地产的“三大硬伤”，将使投资者和经营者整体收益得到稳定的保障。

运营理念

把责任放在首位

商业地产丰厚的投资回报，先是吸引了一批头脑敏锐的地产开发商，随后而来的是相当一批且多为有实力和品牌的地产商，纷纷从住宅开发转为商业地产开发。地产策划人牛永旺认为，这样带来的结果是昆明商业地产规模庞杂，业态规划同质，概念也是千差万别。

之江置业经过反复调研和论证，对昆明老街项目定下了“统一规划、统一改造、统一招商、统一管理、统一运营”的开发理念。用之江置业常务副总经理沈海虹的话说，“昆明老街的品牌和城市运营的责任对我们来说始终是第一位的，只有营造好昆明老街长期的商业氛围，我们才能从中获益，换句话来说，之江置业的发展与‘昆明老街’的长期繁荣又是长期捆绑在一起的。”

科学定位

内廓型保持商业个性

昆明现在同质类项目过多，没有产品区分，没有鲜明的个性，如此开发分明是一种短视行为，是一种表面繁华的现象。智美恒房地产营销有限公司总经理朱力认为，商业地产项目中消费者才是核心灵魂人物，开发商更应该考虑以人为本，研究和挖掘不同人的潜在需求，在产品设计上突出项目定位的个性化。

针对昆明老街所在的黄金区位和老昆明人的消费习惯。昆明老街一期项目正义坊的定位是5层立体内廓型商业街。是一种没有“顶”的多层商业街形式。“内廓型步行街就好比一个大碗，人从底层被吸上来，逐层在每个平面层上逛”。这种商业街比较适合销售和经营，因为其露天，每层都颇具“街”的感觉，同时通过在高楼层设置目的性店铺，吸引消费者上行，各业态之间相互促进和支撑，形成联动经营，确保了商铺的整体盈利性。

后期经营

捆绑培育3年市场

一个商业项目的运营是一个较长的持续周期，任何一个商业项目，都需要一到三年的市场培育期。专家表示，商业地产项目合理的租售比例应该是自己持有部分主要物业，相对来说，留下经营的物业面积越多越有利于市场兴旺。

在这方面，昆明老街的开发商之江置业则是倾注了十二分的心思。之江置业认为，商业地产真正的投资收益应该是通过租金来享有的，所以昆明老街一期项目正义坊的运营，是采取少量出售、多数招商出租的方式，开发商与经营户们一起去搞好未来街区的商业运营。这样等于开发商将自己的命运和经营户、业主们绑在了一起，如果经营户、业主们赚不到钱，开发商也一样赚不到钱。也有利于开发商依照市场定位选择品牌，把松散的小型经营单位和五花八门的消费形态，统一集中到某一经营主题和信息平台上，其最终目的就是始终维护和确保已确定的主题发展方向和品牌形象。