代理词

代理词 审判长： 我们接受本案原告方委托担任其代理人参加今天的庭审，开庭前，我们向原告了解了本案详细情况，并收集了大量证据，现根据事实与法律发表代理意见如下： （一）、原告与被告签订的＜商品房买卖合同＞是合法有效的，在履行合同过程中，双方应严格遵守法律规定及双方合同的约定． 首先，原告与被告签订了＜商品房买卖合同＞之后，原告即履行了付款义务．然而，在合同规定的交付日期却未能收到其所购的商品房，其原因是由于被告的违约及违法行为．＜商品房买卖合同＞第十一条明确规定了交接程序，即商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，即《北京市建设工程竣工验收备案表》。如果所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，否则，买受人有权拒绝交接。按照此项约定可知，合同中并未约定原告在交接之前必须先行缴纳各项税费及与第三方签订委托代办协议的义务。然而在原告收到姗姗来迟近一个月的入住通知时，被告却以持有房屋钥匙的优势强迫原告与第三方签订不平等条约并缴纳各项被告无权收取的税费及其它不合理费用，否则，就不为原告办理入住手续．被告的这种行为违反了双方合同的约定，因为，这种被告单方面设定的签订不公平协议并缴纳各项税费的义务不是交接的前置程序，因此，被告的行为违反了合同约定及履行合同的诚实信用原则． 其次，合同的订立应当遵循自愿原则，但被告却利用手中掌控单元房钥匙的优势强迫与其指定第三人签订委托代办协议，其行为严重违反了《民法通则》和《合同法》规定的自愿原则。<民法通则》第四条明确规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则违反了合同的规定。《合同法》第三条明确规定：合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第四条明确规定：当事人享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干涉。然而，本案被告却利用手中掌握房屋钥匙的优势，强迫原告与第三人签订不公平协议，否则就不办理入住。很显然，被告的这种行为违反了《民法通则》和《合同法》规定的自愿原则，应当承担由此产生的一切责任。 第三，被告强迫原告与其指定第三人签订代办房产证协议违反了法律法规的规定． ＜商品房销售管理办法＞第三十四条第二款明确规定，房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续．根据此条规定可知，办理房屋所有权登记手续，被告只有协助义务，而原告委托谁去办理是原告自己的事情，被告无权干涉． 因此，被告强迫原告与其指定第三人签定代办房产证协议的行为违反了法律法规对于产权证办理的规定，被告的这种行为于法无据． （二）被告强迫原告缴纳各项税费违反了双方合同约定及法律规定． 首先，双方合同中没有约定向被告缴纳各项税费是交接的前置程序．因此，被告不应单方面设定合同义务，被告的这种行为严重违反了合同的诚实信用原则． 其次，被告强迫原告缴纳的各项税费于法无据． （１）关于公共维修基金和契税的缴纳①公共维修基金和契税的缴纳时间是在立契过户的过当．北京市人民政府第29号令《北京市契税管理规定》（北京市政府2002年6月27日颁的100号修改令没有对此条做任何修改）第八条规定：契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得具有合同效力的契税、协议、合约、单据、确认书以及由市财政局确定的其他凭证的当天。"可见，根据上述法律规定，原告只有在办理产权过户之时才需缴纳契税。 《北京市房屋土地管理局、市人民政府房改办公室、市财政局关于归集体住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》（建设部、财政部（建住房（1998）213号）令）第四条规定：商品住宅购房者应在办理立契过户手续时将维修基金足额交至房地局。由此可知，公共维修基金的缴纳也应在办理立契过户手续时。 ②被告未取得代征公共维修基金和契税资格，因此无权代收公共维修基金和契税。 《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九明确规定："除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。"到目前为止，按照京地税征〔2000〕478号文件规定，北京市地税局只委托过北京国土资源和房屋管理局代征契税，同时，按照京地税征〔1997〕389号文，如果建设单位自己或委托其它单位擅自"代收"契税实际已经触犯了法律。关于建设单位或建设单位委托物业公司、中介公司代收公共维修基金问题，北京市国土资源和房屋管理局在京国土房管物字〔2001〕1170号文件中明确禁止。因此，被告根本无权代收公共维修基金和契税，其要求原告缴纳公共维修基金和契税的行为于法无据． (２)关于物业费的缴纳物业公司是和小区居民关系密切的为小区居民服务的管理机构，＜北京市居住小区物业管理办法＞第十条明确规定，物业管理企业必须经房屋土地管理机关资质审查合格，向工商行政管理机关办理注册登记后，方可接受委托，承担居住小区的物业管理．因此，物业公司在收取物业费时应当出示：物业管理公司的营业执照，资质,但自始至终，原告都未看到被告或其指定第三人提供的以上文件． （３）关于其他不合理费用除以上三项税费外，被告还要求原告必须在缴纳不合理费用，包括有线电视初装费、灶台费、测绘费之后，才能取得单元房钥匙，①关于灶台费，电视初装费北京市人民政府73号令《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》第六条规定："本市商品住宅的销售实行明码标价制度。开发经营者不得超过标价出售商品住宅，不得收取任何未予标明的费用。"第七条规定：商品住宅销售价格包括以下部分："住宅开发成本费用、建筑安装工程费、附属工程费和间接费用。"对于新建住宅，所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包涵在房价之内，除了在合同中明示另行收取的费用外，不得收取。根据以上法律规定，除非合同明确规定另行收取基础配套设施的成本费用和安装费用，否则新建商品房不得收取电力增容费、煤气、天然气、电话、各种管道等初装费、开通费。原告与被告签订的合同中并未明确规定在任何时期收取上述费用，因此被告无权收取。否则，既违反了法律规定，又违反了合同约定。 同时，<消费者权益保护法>第九条消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。因此，被告强迫原告选择其指定的灶台，是一种强买强卖行为，违反了＜消费者权益保护法＞的规定． ②关于测绘费《中华人民共和国建设部、国家测绘局等83号令》第二章第十条规定"房产测绘所需费用由委托人支付。房产测绘收费标准按国家有关规定执行。"因此，房产测绘费应由委托人支付，在本案中，委托测绘人为被告，因此，测绘费应由被告承担，而不是利用掌控钥匙的优势将费用转嫁到原告身上。 （三）自从2003年3月28日起，原告方就成立了收房小组，积极与被告就收房事宜进行协商，但终因被告态度强硬，始终坚持自己的错误作法，导致双方协商未果． （四）根据<消费者权益保护法>第八条的规定,原告依法享有知悉自己所购商品房是否存在抵押的情况． 首先，商品房买卖适用《合同法》的有关规定．按照《合同法》第113条规定，经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。2003年6月1日实施的<最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条明确规定了在一些情形下，商品房买受人可以获得双倍赔偿的权利．这种＜消法＞双倍赔偿理论的引入，表明商品房已经纳入了<消费者权益保护法>的调整范围． 其次，《消费者权益保护法》第二条规定，消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；房屋是人生存的必备条件之一,而商品房的购买正是消费者为生活需要而购买的商品,而且对于绝大多数人来说,商品房的消费无疑是人生命中几乎最昂贵的消费,其价值更占据了收入的很大比重．象房屋这种几十年与人伴随的特殊且十分重要的商品,不仅应该受到<消费者权益保护法>的保护,而且应该得到重点保护． 第三，按照＜消法＞第八条规定，原告有要求被告出示其所购商品房是否被设定抵押的证明的权利． ①原告有足够能够证明其所属小区部分单元房被抵押的证据． ②<合同法>第一百五十条规定,出卖人就交付的标的物,负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务.<消费者权益保护法>第八条规定，消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。(消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成份、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、规格、费用等有关情况。)同时，03年6月1日实施的＜最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞中明确规定，不得将已经出卖的商品房抵押给第三人．因此，根据以上<合同法>，<消费者权益保护法>及最高院司法解释的规定,作为商品房的消费者,原告有权利知晓其所购商品房是否存在抵押的情况.因为房屋是否被设定抵押关系着原告是否能够真正实现签订商品房买卖合同的目的.而且关系着原告所付出的巨额财产是否能够真正得到法律保护的问题．因此，恳请法院判令被告向原告提供单元房未被设定抵押的证明． (五)按照＜合同法＞及＜消费者权益保护法＞的规定，被告应当向原告提供水电气路线图和管道路线图． 如同消费者在购买任何一件商品时,经营者除了向消费者作必要的产品说明之后,都应当向消费者提供说明书.对于商品房来说,同样如此，水电气路线图和管道路线图就正是一份正确使用商品房的说明书的重要组成部分，如果被告不能向原告提供，就极有可能在原告装修房屋时即使尽到了谨慎小心的注意义务也无法避免发生危害自己或他人的事情．因此，为了保护自己及他人的人身，财产不受侵害，原告有权利要求被告提供线路图．同时,《合同法》第一百三十六条规定，出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。<消费者权益保护法>第八条规定，消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。(消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成份、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、规格、费用等有关情况。)作为商品房的购买者,根据消费者享有的知情权及合同随附提供单证的义务，原告当然有权利知道自己所购商品房内所有路线图的位置,走向等情况,以免给自己及他人以后的生活造成不必要的麻烦．因此，原告的这种请求是合法的，合理的，正当的． 综上所述，原告在诉讼中所提到的所有请求都是于法有据，合乎约定的，因此，请求人民法院全部支持原告的诉讼请求，驳回被告的反诉．谢谢！ 代理人： 2003年6月13日