访谈：朱荣国做客搜房谈亚奥区域商业价值的升级
亚奥商圈被认为是北京目前最具有升值潜力的区域，也是成功人士投资、居住首选之地。当一个板块住宅功能成熟之后，一个综合性商业项目的入市将从结构上改变这一板块的价值。10月26日上午10：00-11：30，北京华佳房地产开发有限公司总经理朱荣国将做客
网直播间，带来家上新生活广场项目，并为我们的网友面对面分析目前亚奥商圈的市场动态，预测该板块未来的发展前景。
▲时间：
2006年10月20日 上午 9：30——11：30
▲地点：
搜房大话地产直播间
▲访谈嘉宾：
家上新生活广场 总经理 朱荣国
北京瑞美赛睿商业管理顾问有限公司 董事总经理 陈建明
凯达环球建筑设计咨询（北京）有限公司 董事 刘克峰
▲主持人：
搜房网北京主编 董宛
▲项目简介：
家上新生活广场外景
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▲ 以下是访谈的现场图文实况：
【主持人 董宛】搜房网各位网友，大家上午好！欢迎关注我们本周地产创新的高峰访谈。可以说在我们创新高峰访谈，应该说也有好久没有非常有创意的主题的地产项目跟我们面对面了。今天我们请到家上新生活广场，对于很多网友可能还是有一点点陌生的一个名字，家上新生活广场整个从开发商，到设计师，包括我们的顾问公司的一个整体的团队来亮相，他们也是非常的重视。其实作为地产业内的媒体，我们更加关注他们诞生的故事，和诞生以后会给北京业内投资置业者，尤其是我们普通消费者生活带来怎样的改变。我们言归正传，首先介绍一下我们今天嘉宾，隆重介绍是我们家上新生活广场总经理朱荣国先生，应该是全生幕后的策划者和操盘者。另外我们设计方面非常权威的凯达刘克峰董事，他是美国建筑学硕士和香港建筑学会员。还有我们顾问公司，我们瑞美赛睿顾问陈建明，还有我们家上生活广场策划沈闵佳。
【主持人 董宛】首先问朱总，家上新生活广场，作为业内人士也好，或者我们搜房网全国50个站的网友来讲还是有一点陌生，“家上生活广场”，包括我们了解到它首站设在北京的VIIIV CASA，这也是非常国际化的一个品牌。其实在北京的创意地产，或者主题地产也出现了很多，和北京普通的住宅发展也是一样，前些年出现了同规模的复制化，或者低端的产品。我们也了解家上生活广场走了一个国际和多元的路线，作为这个商业主题地产幕后的操盘者，能给我们讲讲拿到这块土地，或者它诞生你们的一个想法，是不是会有实现某些理想，或者填补某些空白一些理想的色彩在里面。
【朱荣国】其实像这个问题，应该说们和一个项目的理想都会有，但是这个理想是基于在项目所在区域市场的一个判断，去做出一个吻合现状和符合它未来发展需要的这么一个定位。所以应该说理想的色彩肯定会有，但是更多的是在本项目所在区域的一个未来发展中能够扮演它一个相应的，合适的角色。无论是从地产的住宅也好，商业也好，或者写字楼也好，都会是这么一个概念。
家上新生活广场 总经理 朱荣国
【主持人 董宛】我们也知道，家上生活广场亚奥商业领跑者，未来也会和国美概念和餐饮概念共同构筑在这另面。亚奥在亚运会之前在大家心目中是比较遥远的地方，亚运会之后建了很多运动员的公寓。后来十几年由于它的商业和写字楼配套不足，也使亚奥一定区间处在比较平的状态。随着2008越来越临近，包括多条轨道交通线，还有政府在数千亿的投资，亚奥变成一个新的热点。亚奥给我们的感觉还是住宅偏多，亚奥我们知道北辰购物中心，他的年销售额在北京都是数一数二的，因为他辐射周围望京向北的别墅区，最有钱一部分的高档人士。但是我们去那个地方吃饭比较多，但是都不会在那边消费，到现在他的商业客观的来说，针对高端的商业还是比较缺乏。从这个角度来讲，满足这个区域人群消费来讲，我们家上生活广场，我不知道未来是注重体验式，就是他的目标受众会是怎么样一个定位？
【朱荣国】应该说像你刚才谈到，作为这个区域的特性和它未来发展的空间，就决定我们这个项目的定位，首先从我们案名来讲“家上新生活广场”，以家作为一个主题，当然可以去理解为刚才你谈到的这个区域作为北京市的一个中高档居住区的一个最大的属性。但是这个属性的缘由应该说跟亚运会有直接的关系，亚运会之后，应该说整个亚运村区域在北京成为一面旗帜，在91年、92年亚运会之后，当时应该说北京还谈不上有一个完整的真正的房地产概念，但是那时候的运动员村，这些公寓的售价放在今天来看是一个天价。我们不管它是否合理，但是在亚运之后亚奥区域已经成为北京的一个亮点。
【朱荣国】随着的发展有这么一个良好的基础之后，在接下来的十分当中，我们可以说它是一个自然状态的发展，从政府的角度，或者整个市场没有对它进行一个更合理的，准确的定位和规划，就是在一个自然生态下的发展。这个发展当然就造成我们所看到现在这个区域，尽管它作为北京市，我们现在可以讲传统的三大商圈之一，但是它的商业特性、特点非常明显，它的商业结构可以说是不均衡的。当然也跟我们刚才谈到以居住为主，周围的这些人群，包括他们的收入状况，收入水平都有关系，就形成了目前这个现状。
【朱荣国】但是这个现状因为奥运会，我们不得不谈到这个奥运会，因为奥运会的确定主场馆在这个区域之后，应该说这时候整个亚运村又真正得到了无论是政府还是市场，还是各个层面的一个真正的关注。包括从城市规划的角度，赋予它了一个新的使命和功能，比如说可能会成为北京最国际化的一个区域，因为奥运会其实带来的就是一个全球的关注，全球的一个人流，这样的话整个亚奥区域会有一个全新的面貌，会有一个崭新的发展，和更广阔的一个空间。它应该说会像16年前一样，重新成为北京市的一张名片。而且这张名片因为奥运会而诞生的，而提升的这么一个亚奥区域，在未来它不再会是一个自然状态的发展，它会变成一个更具有生命活力的，和自我发展结构功能完整的区域。就牵涉到奥运后整个区域定位的问题，其实上次我们跟陈总也探讨过这个问题，可以和陈总谈一谈亚奥区域未来的走向。
【主持人 董宛】对于陈总我们业内，尤其商业方面的朋友应该非常熟悉了，我本来想把尖锐的问题抛给朱总，既然你是顾问公司，就由你来替总挡一挡。我们知道在北京，有上海和香港过来的人跟我们说，说你们北京做商业没有专业的人，比如说上海的新天地做的很专业了。如果我们把商业和亚奥区域结合起来，在亚奥区域一些商业，比如说我们看到一些大卖场，或者大的超市，它的营业状况都非常好，但是它基本属于满足稀缺，他即使做的很没有创意的一个商业，但是它大体量仍然会很好。还有一些比如说像第五大道，就是他的路不是很顺，但是有他自己的商业经营。透射出在北京做商业很多都是不成功的，因为商业既有巨大的机遇，但是风险要比住宅高很多。说到亚奥的商业就是平平淡淡，基本上满足一些配套，像第五大道就是一些不温不火的感觉，也是结合亚奥商业的历史，加上生活广场个定位的把握，告诉我们在商业巨大粉线的时候，你们的信心来自于哪里？
搜房网新闻中心主编 董宛
【陈建明】取得成功有一些重要的前提，无论国内还是国外的案例，成功有最基本的原因。我们理解商业地产商取得成功其实是几个关键的环节，第一个环节就是项目定位的问题。我想任何行业都是在进行产品建设，或者说产品的形成当中，必须在前期对未来的市场有清晰的把握，并且清楚未来我的产品在市场中是什么角色，现在北京也好，国内也好产品有问题是开发商没有搞清楚这个市场是怎么样一个需求的架构。市场的需求不清楚，所以在产品的形成当中也很盲目。在后期，包括招商、管理，实际上产品有问题，后期的偏差就会很大。
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