报业房展“风向标”作用凸显 “五一”楼市理性回归

没有一个开发商愿意放弃它，没有一个买房人能够忽视它，只因它是５月——一年中惯常的楼市销售旺季。在紧缩的宏观背景下，它更是被寄予厚望：提振徘徊了数月的楼市行情。

“该来的都来了，促销的招也都在出，就看买的人买账不买账了。”在“五一”假期举行的“２００８珠海报业春季房展”开幕当天，多位业内人士如是说。

然而，“瘦身”后的“五一”假期真的适合购房吗？购房者的需求又发生了哪些变化？５月接下来的时间，会否成为楼市的复苏的“时间窗口”？

卖家、买家：期待翻身仗ＶＳ符合期望值？

５月１日至３日，“２００８珠海报业春季房展”举行。与２００８年元旦举行的迎春报业房展会大开发商纷纷缺席的状况明显不同，本次展会场地几无虚席，品牌房地产开发企业悉数到场，华发、雅居乐、仁恒、中珠等“大鳄”均精心布展。

“能来的几乎都来了”，一位市场人士说，“从去年１１月起，楼市销售基本是递减的，直到今年春节后有一个季节性恢复，但４月份成交量放量并不明显。春秋是一年房地产销售的旺季。如果不能在以四月、五月和九月、十月为代表的黄金销售期有所收获，那就基本意味着一年的收获玄了。”

事实上，新楼盘也都在５月份扎堆上市。市场调查显示，从４月下半月开始，以绿景·凤凰山一号（进入业主论坛）为标志的珠海一手房新增供应明显放量，从目前掌握的数据看，５月份珠海新盘亮相和再度推盘楼盘至少有１５个以上，实际推盘数量肯定在此之上。除了“五一”推盘的万科·凯旋天下（进入业主论坛）、时代廊桥（进入业主论坛）、岭南世家（进入业主论坛）、华南明宇（进入业主论坛）等项目，格力广场（进入业主论坛）、仁恒星园二期（进入业主论坛）等重量级项目也预计将在５月底、６月面市，“有些项目在今年一季度明显放慢推盘节奏，期待着在５月份能打个翻身仗。”

尽管报业春季房展会现场参观者踊跃，但是消费者“五一”出手仍然谨慎是普遍观感。有业内人士私下表示，“问题不在于开发商回笼不了资金，而在于开发商们对市场的预期。而所谓的资金链问题，其实这两年来一直都有，该解决、能解决的已经解决了。” 另外有代理商则表示，“我接触到的有些开发商，因为４、５月份销量还过得去，不想降价，甚至还想涨。”

买卖双方关于“价格”和成交量的期望值的博弈似乎才正开始。

成交未显著放量：营销保守ＶＳ促销会反带动观望？

一些购房者在参观完“五一”房展之后表示，开发商的优惠活动并未如此前预想的，价格整体降幅不大，仍延续“五一”之前的销售策略，实质性的降价并未展开。有市场人士认为，开发商合理定价的一次到位，对形成一个符合开发商和置业者的共同利益市场至关重要。

同时，有市场人士认为，当自住型、改善型刚性需求在一个合适的时点与合适的价位相结合，就会带来一波较大的成交放量。珠海的项目销售情况似乎也印证了这种观点。

５月１日，时代地产珠海首个项目时代廊桥正式公开发售。作为春节后首个公开发售的大型项目，在当前市场情况下，时代廊桥的销售情况备受关注。而三日销售１．５亿元，首推货量销售率超８０％的成绩单，让其成为５－１期间各大楼盘的销售业绩中的一大亮点。据了解，其ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ的套价在３００万元左右，使用面积超过４００平方米，在珠海主城区别墅市中都具有较高高的性价比。而其将推出的洋房由于将折实均价锁定在“６”字头，进行的意向登记也非常顺利。

也有观点认为，由于市场的“追涨杀跌”心理，由开发商带动的市场降价行为似乎进一步带动了市场的观望氛围。据当地媒体报道，广州五一期间４万套住宅的供应量，甚至较去年五一长假期间还要高，与此相对应的是，五一节市场几乎所有的开发商都调整了价格，新盘价格比以调整价格的周边尾盘的价格均有所调低，广州开发商基本上是全面降价。但即便如此，市场原未如当初大家预料的那样好，成交量依然低迷。而在今年四月，在大部分开发商宣称利好的情况之下，广州销售量反比三月更低。

市场需要回暖，但是又不能陷入“追涨杀跌”的怪圈中，降还是不降，如何合理定价？对开发商来说，这是个大问题，而消费者也将用手投票。

后市：“论持久战”ＶＳ “现金为王”？

不光是消费者，事实上开发商也在矛盾中面临痛苦的抉择，于是，细心的观察者可以发现，根据各自资金链、后续开发能力等的不同，开发商中已经可以大致分为两派：“论持久战”派和“现金为王”派。

“我们原定是下半年一次性开盘，现在就改分几期开盘了。这样，可以及时收回成本。”像这样调整开发节奏的，是第一种打法。而表演“降价”的，则是第二种打法：推数量有限的特价房又恢复原价。还有楼盘涨价幅度过高而略有回调，也属此列。第三种打法则是持房“观望”，这也是一些开发商的选择。原本上半年有多个楼盘预备开盘，但是最后开盘的寥寥无几，都推迟到了５、６月份乃至遥遥无期。

而以近期开盘的绿景和时代地产为代表的外地品牌开发商大多选择了快速销售，回笼资金，为新项目开发赢得资金和时间。

珠海楼市已结束了去年的卖方市场，进入一个买方市场，这一观点已为业内普遍接受。在这个转型初期，购房者对价格敏感。但到一定阶段，价格营销会逐渐失去有效性，而会更多的进入产品和品牌的竞争。而从短线来看，经过５月的“洗礼”，市场参与双方何去何从，在６月份或将见分晓。