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 ● 引言  
 ● 新江湾城F地块拍卖  
   2008年1月23日,在上海杨浦区房屋土地管理局,新江湾城F 地块(位于新江湾城核心地带,东至闸殷路、北至殷高路,包括办公、酒店、文化娱乐、商业和住宅等各类物业类型)毫无悬念以挂牌底价67.517亿元出让给了美国铁狮门房地产公司,折合楼板价7500元/平方米。这是上海有史以来出让总价最高的“地王”,刷新了上海土地拍卖的记录。新江湾地区已经成为了上海地价领涨的绝对标志。
   汉宇地产分析师表示,从2005年开始,上海经营性住宅用地的供应就一直处于压抑状态,土地的稀缺性和推地集中使开发商明确了今年的土地形势,不惜血本疯狂拿地。如此高价,玩得起的始终只能是几家耳熟能详的地产巨头,而一些中小型开发商只能“热心参与”。大开发商可以融资、可以增发,靠着散户的钱拿地,造好后再以更高的房价卖给散户,如此循环反复,地产垄断时代已经到来……  [查看全文]
    新江湾城定位于“绿色生态港、国际智慧城”,是上海中心市区唯一具有“生态型、三区联动”特色的花园城区,其公共服务设施应在满足居民基本生活保障的基础上,进一步完善功能型公共服务设施的项目设置,整合资源,优化配置,提升公共服务设施能级。总体规划遵循了生态的原则,最大程度保留和利用了原有生态水系、景观资源;以知识和教育产业为核心,规划建有滨江休闲、复旦大学新校区、中央公园、自然花园、都市村庄、知识商务等六大功能区,设置的配套设施功能齐全,具有便利性、超前性、先进性、整体性。
(一)基本生活保障型商业布局 (1)新江湾城社区商业中心 (2)居住小区级商业 (3)街坊级商业
(二)功能提升型商业布局 (1)中央公园板块 (2)知识商务板块 (3)滨江休闲板块 (4)知识商务板块……  [查看全文]
·新江湾城F地块商用占70%?
陈立民(仲量联行亚太区董事)
    而身为外资的铁狮门,在轻易摘牌后,究竟如何支付数额巨大的土地金?有说,上帝关一扇门,会另打开一扇窗。上帝是如此,领导也不例外,铁狮门的故事是怎么开始的……
·商业综合体地块价格低于住宅?
顾海波(中国房地产界高级经济师)
    根据资料测算,新江湾城F 地块楼面地价仅为7500元/平方米,只有 D3地块的 37.5%。这令业界人士感叹,同样是挂牌出让,但差距真可谓悬殊。这里有太多的疑问,有太多的担忧……
·商办项目不能少于200万平米?
杨红旭(易居中国研究院副所长)
    2008年 1月23日,上海房地产市场爆出一件怪事。有个原本有望以超百亿价格,超过92亿长沙地王,而预计是全国“新地王”的地块,却仅仅以挂牌的底价成交,仅一家外资公司参与挂牌……
F地块简介
    上海新江湾城核心地带F 地块公开挂牌,这幅包括办公、酒店、文化娱乐、商业和住宅等各类物业的规划用地位于新江湾城核心地带,占地达26.7万平方米,容积率3.37,总建筑面积90万平方米,挂牌起始价67.517亿元……
搜房调查
·新江湾城F地块是不是内部定向转让?
不是 说不清
·以底价成交对周边房价有怎么样的影响?
受影响上涨 仍保持稳定
受影响下跌
·未来板块内商业地产前景如何?
潜力巨大 日渐萧条 说不清
 新江湾城已售、在售、未来地块后续规划
 新江湾城各地块现状及后续规划
地块编号
A1
A2
A3-1
A3-2
C1
C2
C3
C4
C5
C6
D1
D2
D3
D4
F
面积/万㎡
15.95
5
12.12
17.6842
14.4
17
10.8
25.18
-
5.92537
-
-
-
26.7
时间
-
-
-
-
2005.1
2006.11
-
-
2006.10
-
2007.6
-
-
-
2008.1
使用情况
珠江集团
华润置地
公园绿地
未出让
汉斯集团
未出让
绿城集团
未出让
仁恒集团
未出让
铁狮门
标额/亿元
-
-
-
-
15.89
15.41
-
-
17.1
-
12.6
-
-
-
67.517
楼板价元/㎡
-
-
-
-
5617
6677
-
-
-
-
12500
-
-
-
7500
容积率
1.7
1.7
1.91
1.8
最高1.6
1.6
-
-
-
-
1.7
-
-
-
-
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 新江湾城地块介绍及整体规划
 新江湾城发展历史
    新江湾城位于上海市中心城区东北部,东起闸殷路,南至政立路,西达逸仙路,北抵军工路。
    新江湾城规划总占地面积为9.45平方公里,充分吸收国际先进理念和设计智慧,以创造“生态人居”为目标,凸显水系网络、渗透绿化、知识社区、公交导向、环保系统、人性空间六大特色,全面体现21世纪上海城市住区发展的新理念。
    新江湾城原为空军部队江湾机场用地。1986年国务院、中央军委同意迁建机场,腾出土地作为上海城市建设发展用地。1994年7月,江湾机场正式被关闭。1997年成立上海新江湾城开发有限公司(今上海城投),对原江湾机场中的6平方公里土地实施综合开发。
● 生态环境 ------------------------------------ <查看全文>
新江湾城通过对生态原貌充分保护、科学的重新构建及发展……
● 生活配套 ------------------------------------ <查看全文>
新江湾城从“人性化”出发,为城区居住人群建设了地区级的文化中心、体育中心,并配套了从幼稚园到高级中学的教育体系……

● 交通道路 ------------------------------------ <
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新江湾城将通过外部、内部交通资源的整合、多种交通方式的组合系统建立交通、活动和景观三种功能于一体的道路交通体系……

● 景观构架 ------------------------------------ <
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加强城市设计区域的特征和功能,这些功能使本社区成为一处吸引人的场所,具有高质量、创造性景观设计的强烈都市特征……
 新江湾城板块辐射范围商业地产简介
    目前新江湾城各地块多以住宅项目为主,商业项目暂未发展起来,但随着周边五角场板块的崛起(众多写字楼、商铺云集),加上中原板块的众多人流和八号线开通所带来的便利,同时,市政建设规划利好的强大支撑,杨浦大学园校区个居住区互相促进形成的共生关系,都让新江湾城的未来更加值得期待,已为国内外众多商家所关注。
上海万达商业广场    商铺
项目地址:杨浦区邯郸路608弄
绿地汇创国际大厦    写字楼
项目地址:杨浦区国定东路291号
复旦科技园    商铺
项目地址:杨浦区四平路1779号
创智天地    写字楼
项目地址:杨浦区淞沪路270号
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